Ursina Kubli, Leiterin Immobilien-Research der Zürcher Kantonalbank
 Ursina Kubli,  Leiterin Immobilien-Research der Zürcher Kantonalbank

Die Preise an den Schweizer Immobilienmärkten steigen seit dem Jahr 2000 beinahe ungebrochen an. Auf was ist diese Dynamik zurückzuführen? Wer oder was treibt die Preise an? 

Ursina Kubli: Das anhaltende Negativzinsumfeld ist der Nährboden für die dynamische Preisentwicklung. Die niedrigen Hypothekarzinsen stärken die Nachfrage, da Wohnen in den eigenen vier Wänden günstiger ist als in einer vergleichbaren Mietwohnung. Gleichzeitig verknappt der Anlagenotstand die Angebotsseite, da sich die Wohnbautätigkeit zusehends auf den Bau von Mietwohnungen fokussiert hat und immer weniger neue Eigenheime entstehen.

Während der Corona-Pandemie hat die Nachfrage nach Eigenheim trotz wirtschaftlichen Unsicherheiten nochmals stark zugelegt. Wie lässt sich das erklären?  

Einkommensstarke Branchen waren tendenziell nicht so stark von der Pandemie betroffen. In den arg gebeutelten Branchen haben die finanziellen Stützungsmassnahmen, wie beispielsweise Kurzarbeit, die Arbeitsmarktunsicherheiten deutlich reduziert. Hinzu kommt, dass die Wohnsituation durch die Pandemie an Stellenwert gewonnen hat. Wir alle haben wohl selten zuvor so viel Zeit zu Hause verbracht.

Marktbeobachter attestierten den Immobilien- und Hypothekarmärkten immer wieder Überhitzungstendenzen. Wie hoch ist der Puls des Marktes?

Die Preisdynamik zeugt von einem hohen Puls, mit welcher die Einkommensentwicklung nicht mithalten kann. Daraus lässt sich jedoch noch keine Überhitzung ableiten. Ein wichtiges Argument gegen eine Immobilienpreisblase ist die fehlende Spekulation. Während in den 90er-Jahren viele Immobilienkäufer und - käuferinnen auf weitere Preissteigerungen hofften, wird diese Motivation heutzutage durch die Grundstückgewinnsteuer verhindert. Wer heute eine Wohnimmobilie kauft, bewohnt diese selbst oder erfreut sich bei einer Vermietung eines stabilen Cash-Flows. Auch ein moderater Zinsanstieg wird nicht zu einer Verkaufswelle führen.

Was rät die ZKB in der aktuellen Situation Kundinnen und Kunden auf Eigenheimsuche? Hat sie die Beratungs- und Vergabepraxis angepasst? 

In der Beratung besprechen wir die individuelle Situation der Kundinnen und Kunden vor dem Hintergrund der Objektbewertung, ihrer Immobilienstrategie und dem Finanzierungsbedarf. Bei Altbauten betrachten wir auch den Sanierungszyklus und die Erfordernisse des neuen kantonalen Energiegesetzes. Hinsichtlich der Hypothekarvergabe halten wir uns an die bewährten Eigenmittel- und Tragbarkeitsstandards.

Der Bundesrat hat Ende Januar den Antizyklischen Kapitalpuffer auf Wohnliegenschaften reaktiviert. Was bedeutet dies für die Banken? Ändert sich die Dynamik am Immobilienmarkt? 

Mit dem Antizyklischen Kapitalpuffer (AZP) erhöhen sich die regulatorischen Eigenkapital-Anforderungen für inländische Wohnliegenschaftshypotheken. Das heisst: Die Bank muss eine Hypothek mit mehr Eigenkapital unterlegen. Inwieweit dies im aktuellen Umfeld die Preisdynamik ändert, ist offen und wesentlich von der bestehenden Eigenmittelausstattung der Banken abhängig. Die ZKB hat – wie alle Kantonalbanken – eine sehr gute Eigenmittelausstattung. Von daher sehen wir keinen unmittelbaren Handlungsbedarf. Etwas kritisch beurteilen wir, dass die Erhöhung des APZ zu einer Wettbewerbsverzerrung zuungunsten der Banken im Hypothekargeschäft führen kann. Während Banken höhere Eigenmittel vorhalten müssen, sind Versicherungen und Pensionskassen nicht von der Verschärfung betroffen. Dies schafft neue Risiken für die Finanzmarktstabilität

Die US-Notenbank Fed wird vermutlich 2022 die Leitzinsen anheben. Steht uns auch in der Schweiz die Zinswende bevor? Was wären die Folgen auf den Immobilienmärkten? 

Es ist anzunehmen, dass die Schweizerische Nationalbank einem allfälligen Zinsschritt der europäischen Zentralbank folgt. Einen leichten Zinsanstieg wird der Immobilienmarkt – nicht zuletzt aufgrund der strikten Tragbarkeitsrichtlinien der Banken – problemlos verdauen. Grundsätzlich wäre eine Reduktion der negativen Zinsen oder sogar ein Ende der Negativzinsära zu begrüssen. Die Negativzinsen sind hauptverantwortlich für den Ansturm nach Immobilien und sorgen auf der Angebotsseite für eine Verknappung. Eine Normalisierung des Zinsniveaus wäre daher kein Fluch, sondern ein Segen.